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房地产开拓的苛重症结

  房地产开发的重要环节_建筑/土木_工程科技_专业资料。房地产开发的几大基本环节与要点提示 (甲方运作管理基础手册) 一、 项目选择及项目起动的有关工作 : (略) 组织专业人员完成“详细可行性研究报告” ,完成“项目建议书”审定。 二、 1、 2、

  房地产开发的几大基本环节与要点提示 (甲方运作管理基础手册) 一、 项目选择及项目起动的有关工作 : (略) 组织专业人员完成“详细可行性研究报告” ,完成“项目建议书”审定。 二、 1、 2、 3、 4、 5、 特定项目的市场研究与前期准备: 特定项目的市场价值判断与目标客户选定,项目决策分析; “投入产出比”分析,成本收益预期与现金流分析,报批“投资估算” ; 特定产品的定性、定量化确认与同类竞争产品分析;确定“投资限额” ; 资金筹措方案与项目开发周期策划; 专人负责——“投资控制”环节。 组建项目运作专业团队(项目公司成立) : 含“营销管理、设计管理、投资管理及工程管理”等专业人员。 6、 其它相关前期准备工作。 三、 1、 2、 3、 4、 勘察设计与产品定型深化价值塑造: 专人负责——“设计管理”环节。 根据规划要求,确定方案设计任务书,建筑规划设计与景观资源规划; 建筑方案设计(规划概念设计,调整、确认方案设计), “投资概算” ; 建筑施工图设计(初步设计及施工图设计), “投资预算” ; 景观园林设计、室内设计、泛光照明、产品 VI 系统设计等相关设计工作。 四、 报批、 报建环节(甲方的工作重点): 专人负责—— “报批报审” 环节。 必须专人负责,配合整个开发流程,全程跟进有关主管部门,办理各种 报批、报审、验收环节,确保各种手续齐全。 如土地使用证、规划许可证、消防审批、人防批文、建设许可证、施工 许可证、预售许可证等。 各类施工准备手续,临时用水、用电、占用道路、环保等市政设施手续。 五、 开工后的施工全程管理阶段: 专人负责—— “施工管理” 环节。 1、 施工“总包单位”的招、投标管理及合同管理; 组建“招投标管理部门” ,应含设计、施工、投资、营销等管理人员参与; 把好“招投标”关,是工程建设管理的最关健环节。 对总包施工要进行严格的合同管理、专业施工监理工作; 专人负责—— “合同管理” 环节。 2、 施工监理单位的招标确认工作, 合格的监理公司, 是项目管理的必要条件, 也是我们实现规范化、制度化管理的科学保障。 3、 “总包”选定之后,重点“分包”大项的分包及技术难点管理: 1 基坑工程的单项技术方案论证,专家评定与招投标分包管理: ○ 土方开挖、基坑及施工降水、护坡、运输方案;迁移地下管线、文物管理、市 政、环保等手续。 2 桩基工程的单项技术方案论证及招投标分包管理; ○ 桩型选择、造价控制、施工方案、验桩等专项内容。 3 地下室工程及人防工程专项技术管理与实施: ○ 地下室施工难度高,周期长,各类规范要求高、安全隐患多,要求总包单位有 极强的施工能力和相关经验,其中,专项地下室防水工程与人防工程应单列分包与 专业公司。 4 主体结构施工及分包工程专项招标: ○ 专人负责——“主体结构”环节。 主体结构施工是对“综合质量、工期、成本、安全”影响最大的环节,也要求 我们选择最合适的主体施工总包单位(主体结构必须由总包单位完成) 。 各类分包必须服从“总包管理”及“监理管理” ,配合总体进度、质量要求。招 标时须明确水电费,施工界面、与主体施工单位的各类配合费用(如脚手架、提升 机使用)等问题。 对于有专项“幕墙”施工的楼宇,主体结构施工必须与外“幕墙”施工同步进 行,做好“幕墙”的结构预埋工作。 (专项幕墙施工必须由专业的甲类幕墙公司施工,专项招标,深化幕墙施工方 案和技术节点方案,幕墙施工方在主体结构开始后,即进入现场同步开工,以确保 吻合度与综合质量及工期。 ) 5 室内公共部分的装修工程; ○ 专人负责——“二次装修”环节。 售楼处、样板间、中庭大堂、过厅、电梯间、公用卫生间、宾馆、酒楼、主要 会议厅等必经过二次装修,应单独招标,另行深化设计、由甲类装修公司专业施工, 以确保品质。 6 主要大宗设备采购(甲方重点工作): ○ 专人负责—— “设备采购” 环节。 冷水机组、风机盘管、风柜、专用小型中央空调机、发电机组,电梯选购,冷 却塔、水泵、主干电缆、桥架、防火设备、铝合金(塑钢)门窗、专项涂料等,以 上设备、设施应由甲方控制价格与质量。 7 园林广场环境景观工程: ○ 应对整体景观设计进行控制,在完整的施工图指导下,应由专业景观公司配合 土建总包单位,共同完成总平景观工程。含各类景观、道路、水景、场地、照明、 标识系统等,要分配好各类工作的衔接界面,合理划分合同范围。 8 大厦夜景“泛光亮化”工程(专项招标): ○ “泛光照明设计”应在主体施工结束前完成细化,由专业景观灯光工程公司完成。 9 消防工程: ○ 消防工程是一个综合的概念:含建筑消防、水消防、电消防及暖通工程中的消 防要求;由统一的消防工程公司完成“系统对接控制” 。 消防工程的验收关系到楼宇的整体起用,必须慎重选择相关施工单位。 1 0空调工程:对于住宅类产品,应合理预留室外机位和相关孔洞置,配置好相 ○ 关电源与控制系统,把美观与实用统一起来, 对于商业类产品,除主机设备系统外,主要是公共空间的安装,必须要在二次 装修方案确认后,才能进行各支管与末端设备的重新设计与安装。 11电梯专项工程:应按“住宅类”和“商业公建类”区分,明确功能与综合质 ○ 量要求,以合理的“性价比”选取择设备,要及早确定,以配合建筑施工图要求。 对电梯单项招标,由甲方选型。不仅重品牌,更要重视施工安装质量。 12 智能化专项工程: ○ 专人负责——“智能化工程”环节。 应按不同的建筑类型,区分功能需求实质,合理投资配置,以最优化组合完成 系统要求,不应过分超前。 主要应对“电话、宽带系统” ; “监控、对讲、应急报警”以及“车辆 IC 卡管理” 系统; “闭路电视”等进行“市场化优选设计” 。 在初步设计阶段,通过详细任务书的方式预以明确,利于设计单位细化落实专 项智能化设计。须选择专业队伍施工(闭路电视除外) 。 六、 “价值工程学”原理为统领的“投资控制”工作(全程控制) : 以“性价比优选法”为核心工作方法,通过多方案比选的方式,确定最适合项 目市场价值的产品或组合技术。 1、 在设计阶段,通过详细设计任务书传达给设计单位(70%准确性) ; 2、 在施工阶段,根据项目情况和市场销售要求,调控变更(30%准确性) 。 3、 在开发过程中,根据市场销售的需要,合理变更设计与施工,以配合销售价值 最大化。 七、 售策划与组织实施(销售费用控制): 1、选择合适的策划代理公司、制定销售方案。 全程跟进项目进展,紧密结合市变化,关注目标客户的需求及竞争对手态势、 避免同质化竞争,突出本产品特质与个性化销售策略; 2、产品整体 VI 系统与宣传设计,实现整合营销; 专业特色包装,有节奏、有系统地进行市场推广和销售组织。 1 产品品牌的 “市场认知度”推广、“媒体覆盖”的选择与“投放强度”控制; ○ 2 定向目标客户的选择、培育与忠诚度确认。 ○ ③筹划成立“荣勋置业会” ,广泛培育市场,为后续开发奠定基础。 3、销售方式的确认与变化策划: 1 散客户的市场培育; ○ 2 “定向招商”的大客户谈判、签约(需进行专项的商业策划研究) ○ ; 4、销售合作方的管理模式: 1 自销 ○ 2 包销、代销 ○ 3 二者结合 ○ 借代理商的客源及品牌渠道,大牌的销售公司本身就是产品的有力广告。 八、物业管理与物业经营.(略) 1、物业管理: 针对不同类型的客户,选择合适的物业管理公司,通过提供优质的物业管理服 务,提升物业品质、吸引更多的市场客户。 2、物业经营: 物业“整体市场品牌”价值的推广与增值,提高物业在市场上的定位、提高租 售水平,让物业长久实现整体增值。 建筑方案优化——对建筑平面布置、立面造型、柱网布置等提出合理的建议和 要求,使结构的高度、复查程度、不规则程度均在控制合理范围内,避免抗震审 查,保证建筑物的安全性和经济性。 勘察方案优化——获得项目后需先进行初步勘察,以初略了解场地性质,为初 步设计和工程概算提供依据。开始正式施工图设计之前需要做详细勘察设计,为 基础的设计和施工提供依据。需对勘察院的初勘和详勘方案进行审查,使布孔数 量、间距和深度满足设计要求,同时进行必要的优化工作,减少不必要的勘探, 为项目节约成本。 结构与基础选型优化——主要通过对结构体系、结构布置、建筑材料、设计参 数、基础型式等内容的多方案技术经济型比较,选出最优方案,整体降低项目含 钢量,为公司节约成本。 基坑支护评审——为保证地下室开挖安全,需要进行基坑支护。由于造价高, 需要对安全性和经济性进行评审。需组织有关专家和项目工程师、施工单位对基 坑支护方案的安全性、经济性、施工可实施性以及工期长短进行评估,选出做合 理方案。 景观建筑结构设计——如各类亭子-瀑布、挡土墙、亲水平台、室外桥梁、河道 等,对这些的安全性经济性进行评估。 幕墙设计与优化——对幕墙设计进行审查把关,查出漏洞,避免浪费,使幕墙 的安全性和经济性得到保障。对各类构筑物,如广告牌、高炮等也需要审核优化。 结构加固改造——寻找合适能力的加固公司进行改造设计与施工。 通过对设计 和材料、施工的把关,使改造后的建筑物安全、好用,改造费用适当。 房子质量问题处理——建造后的房屋常常种种原因发生开裂、渗水等情况,需 查明原因,给出整改方案。 设计质量进度把控——甲方将设计委托给设计单位后,需要有专人对设计院的 设计进行全程跟踪,保证设计的安全经济合理性,保证甲方的设计意图得以体现, 保证设计任务在合理时间内完成。这一步做的不好,在施工中会出现大量问题, 影响工程进度并浪费金钱。 图纸会审与改进——对设计院设计出的图纸进行检查,对一些影响建筑品质的 设计进行整改。如室内露梁露柱、房间内局部构件突出影响使用等。 设计交底与变更——正式施工前,要组织设计单位、施工单位进行设计交底, 交代设计意图,解答施工单位疑惑。施工过程中,要根据施工现场情况和甲方意 图的改变进行设计变更。 现场技术支持——对于施工现场遇到的技术难题、 图纸疑惑, 需及时给予解答, 对项目工程师提供技术支持。 技术与质量标准制定——公司走标准化、大批量开发之路,必需要制定一套满 足这种发展模式的技术标准体系。 可制定 《结构设计指引》 、 《结构优化设计指引》 、 《结构审图指引》等设计标准,另可制定《窑井盖》 、 《栏杆百叶》等技术标准, 以避免结构设计中的常见问题,提高设计质量,减少工程损失,少犯错误,把土 建造价控制在合理范围内,实现确保品质、节约造价、提高效率的目标。 成本控制、设计合同管理——成本控制渗透在每天的工作中。 招投标文件编写、入围单位考察——比如景观配套的物件等招标工作需编写技 术标,并对入围单位进行考察。 与设计,方案公司,总包。内部各专业之间的沟通协调——必须的。

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